QUEM É O CLIENTE DO CORRETOR DE IMÓVEIS?

(*) Cláudio Sampaio

O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento realizado em 24/08/2016, consolidou, em âmbito nacional, a inexistência de abusividade no comissionamento de corretores e imobiliárias pelos adquirentes de imóveis, desde que: 1º) exista cláusula específica; 2º) não haja sobrepreço; 3º) tenha sido respeitado o direito à prévia informação.

Todavia, no inteiro teor do acórdão exarado pela Seção de Direito Privado da mencionada Corte Judiciária, houve inferências não condizentes com a realidade majoritária e com a própria lei, sobre a atuação dos corretores de imóveis, qualificando-os, por mera presunção, como prestadores de serviços usualmente contratados por incorporadoras, com atuação parcial em favor daquelas, além de considerar que as vendas seriam sempre realizadas nos estandes de venda.

Primeiramente, porque o Código Civil, em seu art. 723, e o art. 3º, da Lei nº 6.530/78, definem o corretor de imóveis como um intermediador, ou seja, como aquele que, depois de efetuada a aproximação, se posta entre as partes, utilizando seu conhecimento e suas habilidades de comunicação, visando tornar possível o entendimento e a concretização de um negócio vantajoso para ambas.

Na prática, sabe-se que o comprador se revela o principal cliente dos corretores de imóveis, pois são estes que se esforçam na negociação, junto aos vendedores, em busca de descontos, bem como de formas de pagamento e de prazos diferenciados para os proponentes. Se o interessado na compra não obtiver condições interessantes e viáveis, o negócio simplesmente não se concretiza, frustrando a expectativa de comissionamento do corretor.

Ademais, indicadores revelam que as compras dentro de estandes têm se tornado cada vez mais raras, sendo corriqueiro, atualmente, que as pessoas contratem corretores de confiança para buscar imóveis com o perfil desejado ou que procurem imobiliárias, pessoal ou virtualmente, utilizando-as como autênticos “shoppings imobiliários”, obtendo acesso, dessa forma, a um vasto portfólio de imóveis, com diferentes características, preços, metragens e localização.

Há também os corretores que, detendo vastas redes de contatos e de clientes (compradores) fidelizados, toma a iniciativa de contatá-los, por telefone, e-mail ou pessoalmente, para oferecer oportunidades de investimento ou de compra de imóveis de qualidade superior, prática também geradora de um expressivo volume de negócios imobiliários.

Nesse passo, sabe-se não ser fidedigna a presunção de o corretor ser comumente contratado pelas incorporadoras, ou preso a elas por vínculo de subordinação, pois a modernização das relações comerciais tornou majoritária a figura do intermediador contratado por compradores ou autorizado a negociar unidades por vendedores, de modo completamente autônomo.

Mister observar, ainda, que é crescente o número de profissionais associados em todo o País, nos moldes do art. 6, §2º, da Lei nº 6.530/78, segundo o qual o “corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua autonomia profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário.”

Diante das considerações acima, evidencia-se a necessidade de as autoridades judiciárias, administrativas e fiscais inteirarem-se, com maior profundidade e bom senso, sobre as modernas práticas do mercado, as quais, além de absolutamente coerentes com a legislação vigente, favorecem a todos – adquirentes, vendedores e intermediadores –, trazendo dinamismo e maior efetividade à compra e venda de imóveis, reconhecida como imprescindível para a recuperação econômica de nosso País e a redução do déficit habitacional.

(*) Presidente da Associação Brasiliense dos Advogados do Mercado Imobiliário