Licitações privadas inovam vendas de escritórios

A demanda recorde por imóveis comerciais e a escassez cada vez maior de oferta de produtos de alta liquidez está transformando a venda de ativos imobiliários em verdadeiras licitações abertas aos investidores, com regras de negociação pré-definidas, datas para envio das propostas e até segundo turno entre os mais interessados. Desde meados do ano passado essa modalidade de venda que era uma exceção no mercado brasileiro anos está se transformando em regra nos negócios mais cobiçados. “Hoje. quem oferecer um bom imóvel à venda no método tradicional, como acontecia antes, só pode ter certeza de uma coisa: vai perder dinheiro”, diz Walter Cardoso, presidente da CB Richard Ellis, que tem três imóveis em negociação nessa modalidade no momento. No jargão dos executivos do setor, esse tipo de venda é conhecido pelo termo inglês “Bid”. Apesar de parecer uma licitação, ou até mesmo um leilão, os executivos rejeitam esses termos categoricamente. “É uma operação organizada de venda”, diz Cardoso.

Mas a comparação com os processos licitatórios é quase automática, principalmente pela dinâmica do processo, que obedece regras e prazos rígidos. “Tudo precisa estar muito claro, muito transparente, sem isso o sistema não funciona”, diz Celina Antunes, presidente para o Brasil e América Latina da Cushman & Wakefield, outra consultoria global de imóveis comerciais. O processo começa, em geral, com uma carta convite aos potenciais compradores, no Brasil e no exterior. E eles não são poucos. “Em um grande processo contatamos até 100 investidores”, afirma André Rosa, diretor de vendas da Jones Lang LaSale. Esta carta, em geral, já vem com todas as regras do processo bastante definidas. Se haverá duas etapas ou uma, as datas de entrega dos envelopes com as propostas e as formas de pagamento ou o preço mínimo determinado pelo vendedor. Quase como se fosse um edital, sem, obviamente, as amarras legais. “Depois de definidas as regras não há como mais voltar atrás, sob pena de se perder a credibilidade”, diz Ricardo Betancourt, da Colliers International, consultoria imobiliária especializada em ativos comerciais.

Com um processo aberto como esse e com a alta liquidez do mercado, os vendedores conseguem atingir o preço mais alto sem necessitar entrar em um leilão. “Há muito interesse em imóveis de qualidade e essa é a melhor estratégia para se conseguir o melhor valor, porque se sabe que há concorrência aberta”, diz Betancourt. Foi assim que o Itaú conseguiu mais de R$ 350 milhões pela antiga sede do Bank Boston, localizada na Marginal Pinheiros, na Zona Sul de São Paulo. O banco colocou o prédio à venda por meio de um “bid” e recebeu mais de 10 propostas firmes. Selecionou as quatro melhores para uma segunda etapa. Os classificados sabiam de seus concorrentes, mas não dos valores. “É um processo extremamente sigiloso, não abrimos para ninguém”, afirma Celina Antunes, da Cushman, que coordenou a operação.

A demanda está tão aquecida e a oferta ficando cada vez mais escassa que até mesmo terrenos, que há três anos eram facilmente adquiridos por permuta, estão utilizando esse sistema para obter maior preço. A Commercial Properties, outra consultoria internacional, utilizou-se desse método para negociar um terreno de 19 mil metros quadrados na avenida Faria Lima, também na Zona Sul de São Paulo. Recebeu uma proposta de R$ 500 milhões pela área de um fundo inglês esse o processo de análise dos documentos, que ocorre agora, não apresentar nenhum problema, terá realizado o maior negócio imobiliário brasileiro da história.

Fonte: Valor Econômico

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