A alma do bom negócio

(*) Cláudio Sampaio

Em início de ano, muitos renovam estratégias e projetos relacionados à moradia própria ou alugada. Outros, com provisões diferenciadas, planejam investir na aquisição de imóveis geradores de renda mensal locatícia ou focam na venda, compra ou permuta, de terrenos, casas, apartamentos e salas comerciais.

É importante lembrar, nesse sentido, que os negócios imobiliários, além da reconhecida importância na vida das pessoas, das empresas e dos profissionais atuantes no mercado, envolvem quantias bastante expressivas, o que reforça a imprescindibilidade de segurança jurídica para que sejam celebrados de modo exitoso, gerando satisfação para todas as partes envolvidas.

Na cultura brasileira, um contrato bem redigido, por advogados diligentes e especializados, é considerado a alma do bom negócio, mas, na prática, isso é uma verdade incompleta, pois outros dois fatores influenciam decisivamente no sucesso da avença: o histórico negocial prévio e as garantias envolvidas.

Haverá enorme chance de êxito ao negociar com uma pessoa física ou jurídica detentora de histórico despido de contumácia em registros de maus pagadores e sem ações envolvendo dívidas substanciais, fraude, incompetência, desídia ou intrincadas sucessões hereditárias, o que pode ser verificado, de preferência com assessoria de advogados, nos cartórios, no Fisco, na Justiça Federal, do DF e dos Estados, assim como nas entidades de monitoramento de máculas cadastrais.

Ademais, complementando a máxima segundo a qual tende à ineficácia qualquer lei ou disposição contratual sem previsão clara e exequível de penalidade para seu eventual inadimplemento, um contrato sem garantias bem escolhidas e formalizadas, sujeitam as partes a imensuráveis riscos, pois, no Brasil, além de o Judiciário ser moroso e caro, é comum que cidadãos obtenham uma sentença de procedência e não consigam receber seus créditos quando os réus não possuam bens ou garantias eficazes.

Na seara imobiliária, as garantias mais comumente utilizadas são a alienação fiduciária ou a hipoteca, na compra e venda ou permuta, e a fiança, na locação. Entretanto, a depender das características do negócio, existem também opções mais modernas, tais como o seguro, a caução (em dinheiro ou averbada na matrícula de outro imóvel), a fiança bancária e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Portanto, a alma de um negócio bem sucedido dependerá sempre de três fatores: 1º) escolha cuidadosa do imóvel e da parte com que se irá contratar, com pesquisas prévias de sua idoneidade; 2º) eleição de uma garantia adequada e eficaz, devidamente formalizada, inclusive junto ao cartório de imóveis, se for o caso; 3º) formalização de um contrato com termos claros e completos, com regulamentação equilibrada e eficaz visando solucionar as hipóteses de inadimplemento ou de rescisão.

(*) Presidente da Associação Brasiliense de Advogados do Mercado Imobiliário.