Clipping

Mercado corporativo tem apenas 1% vago no Rio e migra para a Barra

Felipe Frisch

Empresas em busca de novos endereços no Rio encontram uma grande dificuldade.
Simplesmente não existem na cidade edifícios de alto padrão, também chamados de “A+” ou de “triple A”, termo importado do inglês. São os chamados edifícios inteligentes. Como requisitos mínimos, têm segurança e acesso modernos, pavimentos eficientes (com a área útil livre para as empresas), refrigeração central controlada por andar, rede de dados e telefonia, além de uma vaga de garagem por cada 30 metros quadrados de empresa.

Essa conclusão faz parte dos últimos balanços de consultorias especializadas, com base nos números do primeiro semestre e nas perspectivas do mercado imobiliário corporativo no Rio.

Segundo a canadense Colliers International, o edifício mais próximo do alto padrão seria o Torre Almirante, na Avenida Almirante Barroso, no Centro, ocupado pela Petrobras.

Solução à falta de imóveis é o retrofit

Tal como a maioria dos edifícios considerados modernos no Rio, o Torre Almirante é fruto de um retrofit – restauração e modernização de um edifício antigo. É uma solução para lidar com a falta de terrenos na cidade, avalia a gerente de pesquisa da Jones Lang LaSalle, Lilian Feng.

Ainda esse ano, serão finalizadas as renovações de três prédios: o Standard Building, no Aterro do Flamengo, o Centro Empresarial Cinelândia e os edifícios Nilomex e Castelo, no Centro. E, dos imóveis comerciais existentes no Rio, apenas 1% está vago, estima o diretor-geral da Colliers no Brasil, Ricardo Betancourt. Isso corresponde a um prédio, ou pouco mais de 30 mil metros quadrados. Em São Paulo, a taxa é de 5,16%. Em um mercado equilibrado, a taxa estaria entre 8% e 9% – diz.

Uma conseqüência disso é o aumento do valor dos aluguéis, de R$44,28 o metro quadrado no fim de 2006 para R$48,73 no meio deste ano. O acréscimo, de 10,05%, fica bem acima da inflação medida pelo IGP-M no período, de 1,46%.

Para Betancourt, nesse cenário dificilmente haverá queda de preços no Rio antes de 2012. A cidade, no entanto, deve ganhar 114.304 metros quadrados para empresas neste ano e 123.380 metros quadrados no próximo, segundo a Colliers. No primeiro semestre, foram criados 25.832 metros quadrados.

Segundo a CB Richard Ellis (CBRE), de 2000 a 2006, em média, surgiram apenas 10.700 metros quadrados por ano para empresas.

– A demanda por espaços de qualidade está enorme – diz Alberto Robalinho, diretor regional da consultoria americana.

Diante da falta de terrenos e imóveis, uma alternativa tem sido a migração para a Barra da Tijuca. Pelos cálculos da CBRE, mais da metade (53%) dos imóveis corporativos dos últimos sete anos surgiram no bairro. Além disso, dos 16 edifícios previstos até 2008, 13 serão na Barra e três no Centro, segundo a Colliers. Entre os do Centro, será inaugurada uma das duas torres do Ventura Corporate Towers, na Avenida Chile, e um prédio na Cidade Nova a ser ocupado pela Universidade Petrobras, centro de capacitação de funcionários da empresa.

Na Barra são esperados quatro blocos do complexo ION – um a ser ocupado pela programadora Globosat em 2008 -, além do Cosmopolitan Soft Space, do Rio Office Park 8 e do Le Monde, com sete prédios. No bairro, já estão TIM, Vivo, Nokia, Siemens, Esso e Shell. A migração das empresas, nos anos 1990, seria conseqüência da migração residencial de executivos para a região, nos anos 1980. A concentração de lançamentos deve tornar o bairro o segundo colocado em imóveis corporativos em 2008, estima a Colliers. Hoje, a posição é de Botafogo, com 385.966 metros quadrados, enquanto a Barra tem 316.620 dos 3.764.081 metros quadrados construídos na cidade. O Centro lidera, com 2.811.377 metros quadrados, em uso ou não.

Lilian, da Jones Lang LaSalle, avalia que mudar para a Barra só se justifica para empresas grandes. Pelas demais, o Centro continuará procurado, pela proximidade de metrô, aeroporto e de muitos clientes. Embora grandes empresas tenham atraído também prestadoras menores para a Barra. Segundo a executiva, o Rio tem 13 edifícios de alto padrão, sete na Barra. Mas, lembra, para classificar um empreendimento no Rio como tal, os critérios são menos rígidos que em São Paulo.

Brasil é o México da vez, acreditam especialistas do mercado imobiliário
País tem potencial para atrair investidores estrangeiros

O excesso de dinheiro no mercado financeiro mundial deve trazer novos investidores para o setor imobiliário, inclusive o corporativo, no Brasil. O movimento esperado é semelhante ao boom imobiliário pelo qual o México passa desde 2005, com a expansão do crédito e entrada de investidores estrangeiros.

Aqui, há espaço até para o investimento “especulativo”: construções para empresas iniciadas sem inquilinos certos. A avaliação é da consultoria Colliers International.

– Nós estivemos com o pessoal do fundo de pensão dos professores de Ontário e eles têm mais de US$100 bilhões para investir – diz Ricardo Betancourt, diretor da Colliers, que é canadense, no Brasil. O fundo de professores já tem 19,5% das ações com direito a voto do grupo de shopping centers Multiplan – dono, entre outros, do BarraShopping:

– Há cinco anos, as operações de compra e venda eram difíceis, pois estávamos num mercado
sem dinheiro. Agora, sobra dinheiro no mundo. O Brasil é o México de ontem – acrescenta
Betancourt.

Fundos de pensão voltam a olhar o setor

Além dos estrangeiros, os fundos de pensão brasileiros, que começaram a investir no mercado imobiliário na década de 1990, também estão voltando a olhar o setor.

Grandes investidores diretos também buscam o país. É o caso do milionário americano Sam Zell, cliente da Colliers e que já tem 13,77% da Gafisa, 19,1% da BR Malls – dona do Norte Shopping e do São Conrado Fashion Mall – e é sócio na Bracor, especializada em imóveis para empresas.

Outro investimento que pode, enfim, ganhar expressão são os fundos imobiliários. Abertos a investidores comuns, obtêm rendimento do aluguel dos imóveis ou de participação no empreendimento, no caso de shoppings, mas nunca decolaram no Brasil.

Regulados em 1994, os poucos existentes têm como objeto apenas um imóvel, como o Torre Almirante, no Centro do Rio, e o Shopping Pátio Higienópolis, em São Paulo.

– Concentrar em um não é o conceito de um fundo, de diluir o risco. Isso acontecia pela falta de recursos para investir – diz Betancourt.

No Rio, diante da falta de terrenos, as oportunidades podem estar nos retrofits. A Colliers fechou, recentemente, a venda do edifício na Avenida Presidente Vargas 850, no Centro do Rio, para esse fim. Mas é necessário calcular bem o investimento, ou pode valer mais a pena construir um edifício novo, diz Lilian Feng, gerente de pesquisa da Jones Lang LaSalle:

– Algumas empresas compram prédios para reformar e gastam R$100 milhões. É preciso fazer a conta – diz.

Área portuária e Cidade Nova são oportunidades

Ela avalia que boas oportunidades de construção no Rio estão na Cidade Nova, onde a consultoria administra o Teleporto e já pré-locou uma das torres em construção do Projeto Cidade Nova. Uma deve ser entregue em 2009.

Outra região freqüentemente apontada como potencial é a portuária. Já bairros como Pavuna  e o município de Duque de Caxias têm vocação para centros de distribuição (CDs) de produtos, pela proximidade do futuro anel rodoviário, segundo a Colliers.

 

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