Transparência: a chave de um bom negócio

Especialistas do setor imobiliário esclarecem consumidor sobre contratos e comissão de corretagem

Fechar um bom negócio não significa apenas um bom preço, tão pouco uma venda rápida. Consumidores, imobiliárias e corretores precisam estar atentos aos detalhes de um contrato. A principal dica para não ter problemas no futuro é agir com transparência, garantem especialistas do setor. Contratos mal elaborados ou detalhes deixados de ser mencionados na negociação têm gerado ações na Justiça.

No escritório de Cláudio Sampaio, no centro de Brasília, há quase 40 ações envolvendo problemas em contratos de compra e venda de imóveis.  São processos em que, geralmente, o comprador pede a devolução da comissão de corretagem por entender que houve cobrança indevida, caso em que, se confirmado, o consumidor tem direito à restituição em dobro do valor.

O diretor de fiscalização do  Creci-DF (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis), Túlio Siqueira sugere cautela na hora de fechar um negócio. Ele explica que a cobrança de corretagem é indevida quando não há intermediação ou quando não é um profissional registrado. Túlio, que é advogado, corretor há 20 anos e um dos diretores do Sindicato da Habitação (Secovi/DF), explica que o primeiro passo é procurar um corretor ou uma imobiliária devidamente credenciada junto ao Creci de sua região.  O cliente pode ligar para o Conselho e checar o “nada consta” tanto da imobiliária quanto do corretor. “Queira ou não, em todas as profissões, há o mau profissional, ou não está inscrito ou foi suspenso por alguma coisa”, esclarece.

Corretagem

Um dos maiores questionamentos é quanto à corretagem, taxa de serviço paga ao corretor ou imobiliária. A cobrança de comissão varia de 6% a 8% do valor do imóvel e, para imóveis rurais, até 10%. Há casos diferenciados, como no Distrito Federal onde é praxe cobrar 5% de comissão.

Uma das principais regras é que a taxa de corretagem seja cobrada do proprietário do imóvel. O diretor de fiscalização do  Creci-DF  informa que existem raras exceções, como no caso em que o comprador, por falta de tempo, por exemplo, pede a ajuda de uma imobiliária ou um corretor para achar um imóvel. Neste caso, ele é que deverá pagar pelo serviço contratado. Outro caso é quando o proprietário ajusta um valor menor de venda e o comprador assume a responsabilidade da corretagem, o que deve ser devidamente acordado entre as partes. 

Ao fechar com um corretor uma autorização de venda, o cliente não pode esquecer de três itens básicos no contrato de prestação de serviços:  valor do imóvel, valor da comissão do corretor e tempo de autorização. “Se o Creci, numa fiscalização, percebe que o anúncio está sendo feito sem autorização do proprietário, a imobiliária pode ser autuada”, adverte.

Imóveis na planta

No caso de imóveis na planta, “a responsabilidade de pagar a taxa de corretagem para o intermediário da venda (corretor ou imobiliária) deve, em regra, ser da construtora e não do consumidor,” avisa Túlio Siqueira.  Ou seja, se o imóvel vale R$500 mil, é esse o valor que deverá constar no registro da construtora. O consumidor não deve arcar com o valor da taxa e depois ter descontado este valor do registro do imóvel. O ajuste de valores é importante para evitar a depreciação do patrimônio, que será declarado no futuro pelo consumidor.

O corretor só pode receber a taxa de corretagem separadamente caso esteja expressamente autorizado pelo comprador ou em contrato específico. Ao fechar o negócio, o advogado Cláudio Sampaio explica que o pagamento pelo cliente diretamente ao corretor, inclusive com cheques separados, pode ser considerado legal, desde que todo o procedimento esteja previsto no contrato de forma transparente. Ele explica que Código Civil dá liberdade às partes de negociarem. “O importante É esclarecer os clientes e combinar o preço total, obedecendo à tabela do Creci”, adverte.

Cláudio Sampaio diz que Brasília tem outras peculiaridades. As construtoras e imobiliárias geralmente são empresas de família e estão abertas a modificações nos contratos. “Aqui, o público é bem esclarecido e o Ministério Público atuante. Se o cliente olha um contrato e não fica satisfeito, pode negociar mudanças nas cláusulas, o que não acontece em todos os estados”,esclarece.

Legislação

A lei 6530/78 regulamenta a profissão do corretor de imóveis e disciplina o funcionamento dos órgãos de fiscalização. Além da lei, os Códigos Civil e de Defesa do Consumidor tratam de contratos e da relação entre as partes.

Pelo art. 723 do Código Civil, “O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do que mais que possa influir nos resultados da incumbência.”

Confira outros dispositivos do Código Civil:

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.
Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um Corretor de Imóveis, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.
Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.