Os conflitos na compra e venda de imóveis

A compra e venda de imóveis traz ansiedade a muitos brasileiros. Dúvidas sobre o financiamento ou a comissão de corretagem, atrasos na entrega da obra, rescisão contratual e falsas promessas de publicidade levam milhares de pessoas a discutir suas demandas no Judiciário.

Porém, a solução para muitos desses conflitos já está pacificada na jurisprudência. Outras, vão se construindo a partir de cada caso. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem um vasto acervo de decisões sobre questões imobiliárias que pode auxiliar o consumidor na hora de buscar seus direitos.

Uma das principais decisões do STJ é a que considera o Código de Defesa do Consumidor (CDC) aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja o destinatário final do bem, inclusive, em relação à corretora imobiliária responsável pela realização do negócio e a incorporadora que se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento.

Rescisão de contrato e publicidade

O cidadão pode pedir a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos por não ter mais condições de suportar o pagamento das prestações acordadas. A extinção do negócio justifica a retenção, pelo vendedor, somente de parte das parcelas pagas, para compensar os custos operacionais da contratação.

Para o STJ, a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato e suas promessas devem ser cumpridas.

Indenização por atraso

O Superior Tribunal de Justiça entende que o atraso na obra gera direito a indenização. A construtora deve pagá-la nos termos do contrato assinado entre as partes, bem como suportar os danos materiais decorrentes, tal como o pagamento das custas de moradia do consumidor em outro local durante o período ou, então, do valor correspondente ao aluguel do imóvel.

Jurisprudência predominante estabelece que, havendo atraso na entrega do imóvel, há possibilidade de cumulação da multa prevista em contrato com indenização por perdas e danos, inclusive lucros cessantes.

Juros

O STJ entendeu, ainda, que não é ilegal ou abusiva a cláusula constante de contrato de compra e venda de imóvel em construção que prevê a incidência de juros compensatórios sobre os valores de prestações anteriores à entrega das chaves. Trata-se dos chamados “juros no pé.

Como regra, na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel deve ser à vista. No entanto, o incorporador pode oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço, até que o imóvel seja entregue. Os juros compensatórios cobrados antes da entrega do imóvel é que são chamados “juros no pé”.

Comissão de corretagem

Segundo jurisprudência do tribunal, o ônus da corretagem cabe à vendedora, salvo na hipótese de o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negociação.

Para o STJ, é incabível a comissão quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo seu resultado útil. Porém ao julgar um recurso, a relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou que, após o Código Civil de 2002, pela disposição contida no artigo 725, é possível a comissão em caso de arrependimento. Pelo novo código, o julgador deve refletir sobre o que é resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor.

Com informações do STJ