Mercado de locação oferece opções contra constrangimentos ao procurar fiador

Fonte: Lugar Certo – Correioweb.

A exigência de um fiador em contratos de locação de imóvel pode gerar constrangimentos e dificuldades para o locatário. Quem se muda para outra cidade, por exemplo, e quer alugar um imóvel, pode não conseguir alguém que se disponha a dar essa garantia. Atualmente, o mercado oferece diversas opções que substituem a figura do fiador nos contratos de aluguel e que são bem aceitas sempre que há acordo prévio e diálogo entre locador e locatário.

Uma opção que pode ajudar nesses casos é contratar um seguro, conhecido como fiança locatícia. “É uma alternativa que você tem para substituir os fiadores, e o mercado aceita isso muito bem”, explica o presidente do Sindicato da Habitação do Distrito Federal (Secovi-DF), Carlos Hiram Bentes David. Assim como o fiador, esse seguro serve para garantir as obrigações do inquilino para com o locador.

O gerente do Porto Aluguel – empresa da seguradora Porto Seguro – Luiz Carlos Henrique, destaca que a fiança locatícia é um seguro relativamente novo, há 18 anos no mercado. O produto foi lançado em 1992 pela Porto Seguro, que hoje detém cerca de 95% dos contratos desse tipo, segundo dados da Superintendência de Seguros Privados (Susep). O gerente aponta como vantagens do seguro o fato de facilitar a oferta de uma garantia ao contrato de locação, já que a maioria das pessoas costuma recusar o pedido para ser fiador. Isso também evita o constrangimento do locatário de ter que pedir o “favor” a alguém.

Para Henrique, a migração da população produtiva, que não se concentra mais apenas nos centros urbanos, também contribui para o aumento na demanda do produto, pois, normalmente, o locador exige que o fiador seja alguém que resida na mesma região. Acontece que, se a pessoa está morando pela primeira vez na cidade. pode não conhecer alguém para indicar. Para o proprietário do imóvel a vantagem é clara: “Hoje, ele [o seguro fiança] é considerado a melhor garantia para o proprietário, pois ele não perde o valor do aluguel no caso de inadimplência”, relata o gerente do Porto Aluguel.

Preços e garantias
 
Numa simulação do seguro para um aluguel de R$ 550, o inquilino paga R$ 475 do seguro, R$ 156 para seguro do valor do condomínio, R$ 36 para segurar o valor do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (Iptu), R$ 61 para o valor da conta de luz, totalizando pouco mais de R$ 1 mil por ano para uma garantia mensal de mais de R$ 2 mil até a devolução do imóvel no caso de não pagamento de qualquer uma dessas contas.

No caso específico do seguro oferecido pela Porto Seguro, o locatário dispõe também do Porto Seguro Serviços, que são atendimentos com mão-de-obra gratuita, visando à manutenção do imóvel em caso de pequenos reparos ou consertos. Também fica garantida a cobertura de pintura interna ou externa se houver danos causados pelo inquilino. O seguro prevê, ainda, o pagamento de multa por rescisão antecipada do contrato.

Outro gasto que o locatário terá é com o seguro contra incêndio. O corretor de seguros da BSB Flama Flávio Henrique Peregrino explica que em todo contrato de locação já é exigido o seguro contra raios e explosão de qualquer natureza. Segundo ele, um seguro no valor anual de R$ 137 garante uma cobertura de R$ 100 mil para incêndio e R$ 10 mil para danos elétricos.

Variedade de opções
O seguro fiança locatícia, no entanto, pode não ser aprovado se o locatário tiver, por exemplo, o nome negativado em órgãos de proteção ao crédito. “Se a companhia seguradora não julgar que ele tenha capacidade de pagamento para o aluguel contratado, ela tem todo o direito de recusar, da mesma forma o locador”, explica Hiram David.

Uma das opções que o locatário pode ter nesses casos, ou quando não quiser pagar um seguro – que é um investimento que não terá retorno caso não precise ser acionado – é a caução. Nesse tipo de garantida, é depositado pelo locatário um valor correspondente a três alugueis em uma caderneta de poupança.

O mercado de locação aceita ainda outra garantia, que é o título de capitalização. “O locatário oferece aquele título, aquele documento, como garantia da locação, substituindo, assim, a figura do fiador”, conta o presidente do Secovi-DF. Ele acredita que se trata de uma solução mais confortável e que resolve a dificuldade do locatário em conseguir uma garantia do aluguel, especialmente quando se trata de uma pessoa nova, sem vínculos na cidade.

“Pode ser contratado em qualquer valor, desde que locador e locatário estejam de acordo, que é o suficiente para garantir as obrigações do contrato”, afirma Hiram David. “O que é conveniente observar é que as regras do título de capitalização são rigorosas com relação a antecipação do resgate e, muitas vezes, não se consegue resgatar nem o principal”, alerta.

Ele lembra que o título é, na verdade, um investimento que o locatário faz, por isso, é necessário analisar bem, já que é ele quem reverterá todo o saldo do título ao final do prazo estipulado. Segundo Hiram David, a prática do mercado é que seja adquirido um título com valor de seis a dez vezes o valor do aluguel.

Uma última opção apontada pelo presidente do sindicato é a garantia real, uma das mais utilizadas, segundo ele, em contratos de locação de valor mais alto, como as de estabelecimentos comerciais. Nela, o locatário oferece um imóvel como garantia das obrigações da locação. Nesse caso, o acordo entre locador e locatário é firmado por meio de documento próprio registrado no cartório de registro de imóveis e passa a fazer parte integrante do contrato de locação. “Em caso de inadimplência o locador tem o direito de lançar mão daquele imóvel pela via executiva”, completa.