Informe Jurídico: penhora de imóvel à venda é cancelada antes da ação de cobrança

A assessoria jurídica do Sindicato da Habitação do Distrito Federal (SECOVI/DF) informa que a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou em decisão unânime a desconstituição de penhora de imóveis vendidos antes do ajuizamento da ação de cobrança, mas cujos compromissos de compra e venda só foram averbados no registro de imóveis após a citação do devedor.

O caso analisado envolveu a alienação de unidades autônomas de complexo hoteleiro. Os compromissos de compra e venda foram feitos antes do ajuizamento da demanda, mas como o averbamento no registro de imóveis só ocorreu após a citação da parte executada, a sentença, confirmada no acórdão de apelação, reconheceu a existência de fraude à execução na alienação dos bens.

As instâncias ordinárias aplicaram a norma contida no artigo 1.245, parágrafo 1º, do Código Civil, segundo a qual, “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel “.

Já o relator do caso no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, reformou a sentença. Segundo ele prevalece o entendimento de que a “celebração de compromisso de compra e venda, ainda que não tenha sido levado a registro no cartório de registro de imóveis, constitui meio hábil a impossibilitar a constrição do bem imóvel e impede a caracterização de fraude à execução”.

O ministro citou a Súmula 375 do tribunal, na qual “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”, e também a tese, firmada sob o rito dos recursos repetitivos, de que a prova de eventual má-fé constitui ônus do credor. “A celebração dos contratos de promessa de compra e venda (entre 1999 e 2003), conquanto não levados a registro, ocorreu muito tempo antes do ajuizamento da ação (2004), a afastar a presença de fraude à execução, ressalvada a prova da má-fé, inexistente na espécie, em nada influenciando a averbação de protesto às margens das matrículas dos imóveis efetuada em 2007”, concluiu o relator sobre o caso.

Com informações da Assessoria Jurídica – SECOVI/DF