DA IMPOSSIBILIDADE DE ARREPENDIMENTO NA COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

(*) Bruno Macedo

Em se tratando de promessa de compra e venda de bem imóvel, muito se houve falar na possibilidade de arrependimento ou desistência [unilateral] por parte do comprador. Todavia, a simples promessa de compra e venda de bem imóvel, em que ainda não houve a entrega da posse não se confunde com a efetiva compra e venda, mediante pagamento parcelado, com garantia de alienação fiduciária [Lei 9.514/97], registrada no Registro Imobiliário. Isto porque, neste último, as regras inerentes ao desfazimento contratual, seja rescisão ou simples arrependimento do comprador, são diferentes das que regulamentam o desfazimento da promessa de compra e venda.

Na promessa de compra e venda, é admitida a desistência do Comprador, mediante a retenção de parte dos valores pagos por parte do vendedor, conforme disciplina o art. 53 do CDC, bem como o enunciado jurisprudencial contido na Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Por sua vez, na Alienação fiduciária de bem imóvel, devido ao seu regramento especial, arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, inexistindo concordância quanto a um possível distrato [desfazimento bilateral], a desistência [unilateral] imotivada ou o arrependimento do comprador não é – por si só – admitido como meio hábil à extinção da obrigação e ao encerramento do negócio jurídico.

Ressalta-se que, a execução da garantia fiduciária se procede com o inadimplemento do Comprador, ocasião em que haverá o vencimento antecipado da dívida, a consolidação da propriedade em nome do Credor e a alienação do imóvel em leilão, exigindo, a Lei, uma seqüência de atos solenes, até o desfazimento do negócio jurídico e a extinção da dívida, ocorrendo a restituição de valores ao comprador apenas e tão somente na hipótese de o valor de alienação do bem no leilão ultrapassar o valor total da dívida em aberto.

Indo mais fundo, diferentemente do que ocorre nos compromissos de compra e venda [em que, quando se descumpre a obrigação, ao outro contratante se confere o direito de exigir o cumprimento forçado ou de rescindir o contrato], na alienação fiduciária em garantia, quando há falta de pagamento, a única alternativa conferida ao credor fiduciário é a execução da garantia, realizada extrajudicialmente perante o Registro de Imóveis competente.

O artigo 26 da Lei 9.514/97 estabelece que vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

Depois de consolidada a propriedade, ao fiduciário compete, dentro dos prazos expressamente previstos na Lei, realizar público leilão para alienação do imóvel, para, então, finalmente, nos termos do art. 27, §4º da Lei 9.514/97, fazer ajuste (devolução de valores) com o fiduciante (caso o valor da alienação supere a dívida).

Eis, em suma, a estrutura para resolução da propriedade fiduciária e para apuração da quantia a ser entregue ao fiduciante. Não há, portanto, espaço para aplicação do artigo 53 do CDC aos contratos de alienação fiduciária de imóveis na forma como normalmente pretendida na promessa de compra, tampouco do enunciado contido na Súmula nº 543 do STJ. Neste contexto, tem-se a jurisprudência deste E. TJDFT. A saber: Acórdão n. 851209, 3ª Turma Cível; Acórdão n.881851, 3ª Turma Cível; Acórdão n.827621, 1ª Turma Cível.
Por fim, observa-se que à luz do Princípio da Especialidade [Art. 2º, §1º, da LINDB], não é cabível o arrependimento ou a desistência imotivada por parte do comprador nas escrituras e contratos de compra e venda de bem imóvel com garantia de alienação fiduciária [Lei nº 9.514/97], pois, do contrário, haveria a quebra ou a invalidade da cadeia de atos solenes [art. 26 e 27 da Lei 9.514/97] instituídas pelo legislador – com o intuito de estabelecer maior segurança jurídica – e necessária a extinção da obrigação afiançada pelo instituto da garantia fiduciária de bem imóvel, conforme estabelecida pela lei Federal nº. 9.514/97, publicada 7 (sete) anos após a vigência do Código de Defesa do Consumidor [Lei 8.078/90], isto é, lex speciali derogat lex generali, regra basilar de direito que, nesta hipótese, tem perfeita aplicação.

(*) Vice-Presidente da ABRAMI/DF.