Câmara aprova regulamentação do distrato: proteção ao consumidor e segurança jurídica

O número de rescisões de contratos firmados em imóveis na planta assombrou o mercado nos últimos anos. Em 2015, segundo a agência de risco Fitch, de cada 100 apartamentos na planta comprados no País, 41 foram devolvidos. Os vilões eram a alta taxa de juros, o aumento do desemprego e até mesmo a desvalorização dos imóveis, que muitas vezes passavam a valer menos já prontos do que no contrato feito na planta.

Dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) mostram uma queda no número de distratos. Em 2016, 40,9 mil unidades tiveram as vendas canceladas até novembro, o equivalente a 44% das vendas totais no período. A média mensal durante o ano foi de 3.685 unidades distratadas. Em 2017 esse número caiu para 2.882 unidades. Se considerados os distratos como proporção das vendas, por trimestre, as unidades lançadas no primeiro trimestre de 2014 apresentam a taxa de distratos mais elevada da série histórica (27,7%), enquanto o quarto trimestre de 2017 teve apenas 0,1%.

Para o SECOVI/DF, a aprovação do Projeto de Lei nº 1.220/2015 pela Câmara dos Deputados depois de mais de dois anos é um avanço, pois prevê a proteção dos direitos do consumidor que paga seu imóvel em dia e restabelece a segurança jurídica no mercado imobiliário. A regulamentação do distrato é decisiva para equilibrar o ambiente de negócios do mercado imobiliário. Muitos investidores desistem do imóvel porque não ocorreu a valorização esperada. O projeto ainda depende de aprovação do Senado e estamos na expectativa, já que nenhum país do mundo tem uma legislação que permita os distratos como no Brasil.

Um levantamento do BTG Pactual mostra que em países como México, Argentina, Estados Unidos, Canadá, Reino Unido, França, Itália, Espanha e Portugal o comprador perde 100% do valor já pago e ainda está sujeito a penalidades adicionais, como processos na Justiça.

De acordo com o texto aprovado, nos empreendimentos imobiliários optantes pelo regime tributário do Patrimônio de Afetação (LEI No 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004). Neste caso, os ativos e passivos do projeto imobiliário são separados dos da construtora. O comprador que desistir da aquisição do imóvel na planta receberá 50% dos valores pagos, com dedução antecipada da corretagem. Para os desistentes da compra de unidades em empreendimentos que não estiverem com o patrimônio assegurado dessa forma, a multa ficou estabelecida em 25% dos valores pagos, que serão retidos pela incorporadora. Devoluções de valores ocorrerão em 180 dias após o distrato.

Descontos – Quando o mutuário teve a unidade imobiliária disponível para uso, antes mesmo do “habite-se”, e resolver distratar, independentemente de a empresa ser optante ou não do Patrimônio de Afetação, a incorporadora imobiliária poderá descontar os valores relativos aos impostos incidentes sobre a unidade; as cotas de condomínio e contribuições devidas pelos moradores; os encargos previstos em contrato; e um montante a título de fruição do imóvel, que será calculado segundo critério pactuado em contrato ou, na falta deste, de forma fixada pelo juiz em valor equivalente ao de aluguel de imóvel de mesmo padrão e na mesma localidade.

O comprador desistente da compra do imóvel ficará isento do pagamento da multa contratual de 25% ou 50% somente se apresentar outro comprador para a unidade habitacional objeto de distrato e se a operação de compra e venda tiver anuência da incorporadora e o novo mutuário tiver aprovados o cadastro e a capacidade financeira para assumir o financiamento.

No caso de revenda do imóvel distratado antes do prazo para pagamento da restituição, o valor a ser devolvido ao comprador será pago em até 30 dias dessa revenda.

Atraso na entrega da unidade – Fica assegurado às empresas imobiliárias, em caso de atraso na entrega do imóvel, o prazo de 180 dias de prorrogação para esta entrega sem a incidência de multa ou motivo para rescisão contratual, por parte do mutuário, desde que o dispositivo esteja expressamente pactuado no contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Após esses 180 dias, o comprador poderá pedir a rescisão contratual, sem prejuízo da devolução dos valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos, em até 60 dias corridos a partir do pedido de distrato.

Na hipótese de o prazo de carência ultrapassar os 180 dias e o comprador do imóvel não desejar romper o contrato, será devida, na data de entrega da unidade, o pagamento de indenização de 1% do valor pago pelo mutuário à incorporadora para cada mês de atraso, corrigidos monetariamente.

Desistência – O substitutivo aprovado disciplina a desistência da compra de imóveis realizada em estandes de venda e fora da sede do incorporador do empreendimento. O direito de arrependimento poderá ser exercido em sete dias, contados da compra do imóvel, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive da comissão de corretagem. Se o comprador não manifestar o arrependimento em sete dias, o contrato será considerado irretratável.

Loteamentos – No caso de loteamentos, o texto aprovado consagrou o direito da restituição pelos adquirentes deduzindo-se cumulativamente a fruição em 1% ao mês, o montante devido por cláusula penal limitado a 10%, os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente, os débitos de impostos sobre IPTU e contribuições associativas, e a comissão de corretagem.

Na opinião do presidente do SECOVI/DF, Ovídio Maia Filho, uma minoria de compradores de imóveis para uso e investimento perdem e, quanto isso acontece, as empresas agem rápido no intuito de resolver o distrato. O problema, segundo ele, está no investidor volátil que aufere lucros constantes na compra e venda, mas quando vê que vai perder resolve desistir e põe em risco toda uma cadeia produtiva, além do próprio empreendimento.

“O tripé: comprador do imóvel, cadeia produtiva do setor imobiliário e segurança jurídica são as ferramentas de crescimento, equilíbrio e é o principal gerador de empregos, renda e expansão do setor, o que impacta positivamente o PIB desde sempre”, destaca o presidente do SECOVI/DF.

Fonte: (Com informações do site da Câmara dos Deputados e SECOVI/SP)