A ILEGALIDADE DA EXIGÊNCIA DO ITBI ANTES DO REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO

Por Fernanda Gadelha
Advogada do SECOVI/DF

O inciso I, do artigo 35, do Código Tributário Nacional estabelece que o fato gerador do ITBI (Imposto sobre a Transmissão "Inter Vivos" de Bens Imóveis) ocorre com a transferência da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis do patrimônio de alguém para o patrimônio de outrem. À luz do disposto nos artigos 1.227 e 1245, § 1º, do Código Civil, a transmissão da propriedade imobiliária somente se opera mediante o registro do negócio jurídico no cartório competente, ato pelo qual adquire eficácia perante terceiros, inclusive perante o Fisco.

Assim, o fato gerador do ITBI somente se perfaz no momento do registro do título translativo da propriedade no Registro de Imóveis, antes do qual o ato jurídico só́ tem eficácia entre as partes.

Neste sentido, o Supremo Tribunal Federal possui o entendimento de ser “ ilegítima a exigência do ITBI em momento anterior ao registro do título de transferência da propriedade do bem...”.

Da mesma forma,  o Superior Tribunal de Justiça entende que “O fato gerador do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis ocorre com a transferência efetiva da propriedade ou do domínio útil, na conformidade com a Lei Civil, com o registro no cartório imobiliário. A cobrança do ITBI sem obediência dessa formalidade ofende o ordenamento jurídico em vigor”.

Não por outro motivo, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal, no julgamento da Ação Direta de Inconstitucionalidade, declarou a inconstitucionalidade dos §§ 2o, 3o, inciso VI, e 5o, incisos I e II, do artigo 2o da Lei Distrital n. 3.830/2006 e dos §§ 2o, 3o, inciso VI, 9o, incisos I e II, do artigo 1o e alínea "b" do inciso III do artigo 12, ambos do Decreto Distrital n. 27.576/2006, por padecerem de vício de inconstitucionalidade material que, contrariamente ao entendimento da Constituição Federal e da Lei Orgânica do DF, consideram ocorrido o fato gerador do ITBI na data do instrumento ou ato que servir de título à transmissão ou cessão do bem imóvel.

Portanto, é imprescindível o registro do título translativo no Registro de Imóveis para que se concretize o fato gerador do ITBI.