ASSESSORIA JURÍDICA - PERGUNTAS E RESPOSTAS

Para melhor responder a indagação formulada, revela-se importante verificar se o senhor assinou algum documento que garanta a venda exclusiva do imóvel ao corretor de imóveis e, ainda, verificar qual o prazo de vigência desta autorização, a fim de evitar futuras demandas judiciais.
Com efeito, existe entendimento dos tribunais, no sentido de que havendo autorização ao corretor, decorrente de contrato com cláusula de exclusividade, para que proceda a venda de imóvel, se este for vendido pelo proprietário a terceiro durante a vigência de referido contrato, poderá o corretor fazer jus ao recebimento da comissão sobre o preço obtido.

Neste sentido, confira-se:

“APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – EMBARGOS MONITÓRIOS JULGADOS IMPROCEDENTES – CONTRATO DE CORRETAGEM – VALIDADE – VENDA COMPROVADA DE DOIS TERRENOS – COMISSÃO DEVIDA – SENTENÃ CONFIRMADA – RECURSOS DESPROVIDOS. O contrato de intermediação imobiliária iniciado em 04/07/97 vigorou até meados de outubro de 1997, e tendo nesse período sido realizadas duas vendas de terrenos diretamente pelo proprietário, a comissão de corretagem à corretora contratada com exclusividade é devida. A jurisprudência pacificou o entendimento de que, estando em vigor o contrato de intermediação de negócio imobiliário, ocorrendo a venda do imóvel, tem a corretora direito à comissão, mesmo que não tenha participado da concretização do negócio.[…]” (TAPR – Apelação Cível 199508-6 – 1ª Câmara Cível – Rel. Roberto de Vicente – j. 30/09/2003).

Desse modo, orientamos quer, primeiramente, verifique se houve alguma contratação entre o senhor e a corretora.

A teor dos incisos I, III e IV do Art. 22 da Lei do Inquilinato, se o vazamento já existia antes da locação, deverá o locador ser o responsável pelo pagamento. No entanto, a responsabilidade de reparo será do inquilino, na hipótese em que houver danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos, nos termos do inciso V da Lei 8.245/91.

A legislação do imposto de renda determina que a pessoa jurídica, na qualidade de locatária, proceda à retenção na fonte do Imposto de Renda incidente sobre os valores devidos à pessoa física a título de aluguel.
Já as verbas locatícias percebidas pelo locador, pagas pelo locatário pessoa física, devem gerar, mensalmente, o recolhimento do Imposto de Renda, por meio carnê-leão.

Deve pagar apenas os dias até a sua desocupação, ou seja, se a entrega das chaves se der no 20o. dia do mês, será devido 20/30 do aluguel. O mesmo raciocínio para condomínio e IPTU. Para contas de água e luz, até o dia da efetiva rescisão do contrato.

Se a vigência do contrato expirou, é líquido e certo o direito do locador em exigir a restituição do imóvel, que não feita amigavelmente, poderá ser solicitada pela via judicial. Em qualquer hipótese, o pagamento do aluguel mensal não pode deixar de ser feito, sob pena de incorrer em inadimplência suscitando outra ação, de despejo por falta de pagamento.
Nesses casos, aconselhamos sempre a via do acordo para ajuste de condição que atenda ambas as partes.

Para responder a indagação formulada, faz-se necessária e indispensável a leitura do contrato firmado, a fim de verificar as regras estipuladas entre a partes.
Isso porque existem regras específicas para a participação das famílias em empreendimentos do PAR.
Assim, orientamos que seja feita uma leitura atenta e detalhada do contrato, a fim de evitar o cometimento de infração contratual.

Apesar de, a princípio, não haver prejuízo pela falta do registro, é aconselhável que o Sr. proceda junto ao cartório de registro de imóveis competente pois qualquer transação como o referido bem como compra e venda, novo financiamento, hipoteca em garantia etc, será utilizada a certidão de ônus e até que o registro da baixa da hipoteca se faça, a hipoteca ficará gravada, o que pode lhe retardar ou impedir uma transação futura.

De acordo com o artigo 46 da Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Assim, nem pagando a multa contratual pode o locador retomar o imóvel antes do termo final do prazo, a não ser que o inquilino cometa infração legal ou contratual, ou atrase o pagamento do aluguel ou demais encargos.
O locador não pode retomar o imóvel no curso do prazo contratual, a não ser em alguns casos previstos em lei.
Importante esclarecer que o inquilino sempre pode desocupar o imóvel antes do término do prazo contratual, mas o contrário não é verdadeiro: o proprietário não pode obrigar o inquilino a desocupar antes do término do prazo contratual. Nem pagando multa. Essa possibilidade é somente do locatário.
Segundo a lei do inquilinato, a retomada do bem para uso próprio prevista no artigo 47, é válida somente para os contratos que tiverem prazo menor que 30 meses.
Para o caso apresentado a resolução do contrato somente seria possível caso houvesse infração contratual por parte do inquilino em decorrência de prática de infração legal ou contratual, ou em decorrência de falta de pagamento do aluguel e demais encargos, hipóteses previstas no art. 9° da referida Lei.
Já que você tem interesse em reaver o imóvel seria preferível fazer um acordo com o locatário.
Com relação ao atraso nos repasses dos aluguéis, salientamos a importância de encaminhamento de notificação extrajudicial, se possível via cartórios, à administradora em questão, relatando a ausência de repasse dos aluguéis no prazo, oferecendo prazo para resposta, ela servirá de prova incontestável de que a administradora tomou conhecimento de sua insatisfação com relação a prestação de serviços e dará oportunidade de manifestação da mesma. Se ainda assim deixar de oferecer resposta, a notificação servirá de embasamento tanto para processo administrativo, quanto para ação judicial caso se faça.

Desde que seja feito um termo aditivo ao contrato locatício estabelecendo a condição pactuada. Cabe apenas observar que o locador terá o valor da garantia diminuído pois nada obriga na condição descrita o locatário a recompor o valor inicial da caução.

No caso em referência como já existe ação judicial ajuizada, orientamos que a senhora verifique com o advogado atuante do caso o teor da decisão que entendeu pela ausência dos requisitos mencionados e qual foi a providência jurídica tomada.

O nosso sindicato levanta os valores de imóveis em oferta no DF onde haja amostragem significativa e os disponibiliza no Boletim de Conjuntura Imobiliária, disponível em nosso portal: www.secovidf.com.br.
Para uma avaliação precisa, sugerimos que contrate os serviços de uma empresa imobiliária que atue na sua região.

O artigo 46 da Lei do Inquilinato determina que findo o prazo ajustado no contrato de locação, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Desse modo, a lei permite a possibilidade da chamada denúncia vazia, que consiste na faculdade do locador de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel. Assim, as locações contratadas dessa forma, ou seja, com prazo igual ou superior a 30 meses podem ser objeto de despejo para retomada, logo após o vencimento do contrato, sem que haja qualquer motivo para o pedido.

A ação de despejo por inadimplência poderá vir acompanhada de pedido liminar.
Neste caso, como já está tramitando ação judicial é necessário se verificar a atual situação do processo para se compreender o estado em que se encontram os autos.
Desse modo, orientamos que o senhor verifique com o advogado responsável pelo caso qual é o atual andamento do processo.

Servimo-nos do presente para orientar que a senhora providencie o envio de notificação extrajudicial à imobiliária, a fim de se documentar e resguardar os direitos envolvidos.
Para tanto, orientamos que a senhora busque auxílio de um advogado que deverá providenciar a elaboração de notificação estipulando prazos e obrigações para que a imobiliária possa cumprir, sob pena de ajuizamento de acionamento de ação judicial em desfavor da empresa.

Haver ou não contrato de locação não altera o direito do locador de solicitar o despejo em caso de inadimplência. A ação pode ser proposta já no dia seguinte ao atraso e V. Sa. será citada com o prazo de 15 dias para efetuar o pagamento do débito. Não o fazendo o Juiz emitirá mandato de despejo em 30 dias.

Estando o imóvel ocupado por terceiros, tal como no presente caso, com fundamento em contrato de locação, caso haja aquisição da propriedade pela arrematação em hasta pública, o arrematante deverá pleitear, por meio de ação própria, a posse direta sobre quem detém o imóvel.

De acordo com o artigo 3º, III, da Lei 9.099/95, compete ao Juizado Especial Cível julgar “ações de despejo para uso próprio”, cujo valor da causa limitar-se a 40 salários mínimos, portanto pode-se manejar este tipo de ação sem a necessidade de advogado se a intenção for tão somente a retomada do imóvel para uso próprio.
No entanto, foi relatado que existem débitos de IPTU.
Desse modo, havendo a previsão contratual de que o pagamento do encargo é dever do locatário, se a intenção for também efetuar a cobrança do débito por vias judicias, deve-se manejar ação de despejo por falta de pagamento, a qual possui procedimento especial próprio, previsto na Lei 8.245/91.

Nos casos de Built To Suit, ou locação de não administração pela empresa, sempre início a discussão com 3 alugueis.

Contrato com prazo a partir de 3 anos.

Segundo as tabelas e um aluguel por cada ano de contrato.

Com relação a dúvida suscitada, informamos que a senhora poderá instaurar processo administrativo disciplinar face à administradora contratada junto ao CRECI – DF.

Para isso, deverá entrar em contato com a coordenadoria jurídica do órgão via telefone ou e-mail: cojur@crecidf.gov.br, solicitando formulário para denúncia.

Ao preencher o formulário você deverá narrar os fatos e anexar a ele documentos que comprovem o que está sendo alegado, tais como contrato com a administradora, notificação extrajudicial e etc.

O formulário deverá ser encaminhado, via e-mail ou entregue pessoalmente, em uma das unidades do CRECI – DF, vide endereços e telefones de contato no site http://www.crecidf.gov.br/

Salientamos a importância de encaminhamento de notificação extrajudicial, se possível via cartórios, à administradora em questão, relatando as dificuldades de acesso à informação e a falta de transparência encontradas, oferecendo prazo para resposta.

Tal providência servirá de prova incontestável de que a administradora tomou conhecimento de vossa insatisfação com relação a prestação de serviços e dará oportunidade de manifestação da mesma.

Se ainda assim deixar de oferecer resposta, a notificação servirá de embasamento tanto para processo administrativo, quanto para ação judicial caso se faça necessário.

Nenhuma das ações acima excluem a outra, podem ser tomadas em conjunto ou isoladamente, só destacamos que a primeira providência deverá ser o encaminhamento da notificação extrajudicial.

Essa condição deveria ter sido estabelecida através de termo aditivo ou termo de acordo na ocasião. Não tendo sido feito o documento, fica à mercê da interpretação das partes.
Parece-nos razoável que tendo havido abatimento do preço com o propósito de se pintar o imóvel, este seja restituído nas mesmas condições, ou seja, pintado.
Mas nessa situação, as partes devem chegar a um consenso.

O SECOVI-DF realiza pesquisa por regiões e não por quadras específicas.

Os dados estão disponíveis para download no nosso portal www.secovidf.com.br na seção de Boletins de Conjuntura Imobiliária.

O imóvel deve ser restituído no mesmo estado em que foi locado, descontado o desgaste por utilização normal. É muito importante que na hora de locar tanto o locador quanto locatário redija um laudo de vistoria que descreva o estado geral. A restituição deve basear-se nesse laudo. A pintura normalmente é devida.

A lei do inquilinato não estabelece valor máximo ou mínimo da multa em razão de infração contratual e nem parâmetro para a sua cobrança, sendo livre a sua convenção.
Ressaltando que, a multa a ser aplicada deverá ser proporcional sob pena de ser reduzida por determinação judicial;
“Art. 4º da Lei do Inquilinato- Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Paragrafo Único – O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”
A maioria dos contratos de locação estabelecem, como praxe, o valor correspondente a 3 (três) aluguéis vigentes à época da infração.
Na maioria dos contratos de locação, são estabelecidos dois tipos de penalidades ao locatário: uma pena convencional, tida como moratória, para os casos de mora ou inadimplemento quanto aos alugueres, e outra, tida como multa compensatória, para os casos em que são descumpridas as demais cláusulas contratuais.
A doutrina classifica a cláusula penal como sendo um “pacto acessório pelo qual as próprias partes contraentes estipulam, de antemão, pena pecuniária ou não contra a parte infringente da obrigação, como conseqüência de sua inexecução culposa ou de seu retardamento, fixando, assim, o valor das perdas e danos e garantindo o exato cumprimento da obrigação principal” (in Maria Helena Diniz, Código Civil Anotado, Saraiva, 1996, art. 916, p. 679).
Assim, dado o caráter acessório da multa em relação à locação e avedação da vinculação do aluguel ao salário mínimo, entendemos que a cláusula que prevê a fixação da multa com parâmetro no salário mínimo vigente pode ser objeto de impugnação judicial pelo inquilino.

O contrato de locação pode ser realizado, mediante ajuste verbal ou escrito.
A orientação é de que todo contrato deva ser realizado mediante a sua respectiva formalização, não sendo recomendável que ocorra de forma verbal.
O artigo 47 da Lei do Inquilinato determina que o imóvel pode ser retomado no contrato de locação verbal quando houver a vigência ininterrupta da locação por mais de cinco anos, confira-se:
“Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.”
Neste caso, como inexiste contrato, é de suma importância que a senhora detenha todos os comprovantes de pagamentos realizados pelo inquilino, em especial, a fim de comprovar que ele reside no imóvel, de forma ininterrupta, há mais de cinco anos.
Desse modo, orientamos que a senhora busque o auxílio de um advogado para que o mesmo possa providenciar o ajuizamento da ação de despejo cabível.

Informamos que o SECOVI-DF não representa os condomínios, que está a cargo do Sindicondomínios do DF.

Estando o contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, ou seja, após o término da vigência sem renovação, o prazo para desocupação é de trinta dias a contar da comunicação formal do locador.

Não há lei que utilize a limitação da idade para impedir o idoso de entabular contrato de locação.
Há que recordar que o artigo 230 da Constituição determina que “a família, a sociedade e o Estado têm o dever de amparar as pessoas idosas, assegurando sua participação na comunidade, defendendo sua dignidade e bem-estar e garantindo-lhes o direito à vida.”
Nesse sentido, citamos precedente jurisprudencial que se assemelha ao caso:
“CIVIL. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. LEI N. 10.188/2001. REQUISITOS. LIMITE DE IDADE. INEXISTÊNCIA. ILEGALIDADE DA RECUSA DE ASSINATURA DO CONTRATO POR CONTAR, O PRETENDENTE, COM 65 ANOS DE IDADE.10.188
1. Na hipótese, o impetrante, selecionado como beneficiário para a celebração de contrato de arrendamento residencial, não pôde assinar o contrato porque, ao apresentar a documentação respectiva, foi constatado que tinha 65 anos de idade, o que, somado aos 15 anos do financiamento, ultrapassaria o teto de 80 anos para a cobertura securitária.
2. Inexistindo na Lei n. 10.188/2001, que instituiu o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), “para atendimento exclusivo da necessidade de moradia da população de baixa renda”, exigência quanto ao limite etário para participar do programa, ilegal se afigura a recusa em exame.
3. Sentença confirmada.
4. Remessa oficial desprovida. (1014 MA 2002.37.00.001014-0, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, Data de Julgamento: 03/03/2008, SEXTA TURMA, Data de Publicação: 12/01/2009 e-DJF1 p.35)

O parágrafo único do artigo 4º da lei do inquilinato determina que o locatário pode devolver o imóvel locado, pagando a multa pactuada, salvo se :

“a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”

Entendemos que a multa neste caso não deve ser afastada, já que o senhor reside no Distrito Federal, que é composto de regiões administrativas, dentre as quais fazem parte Brasília e Planaltina.
Desse modo, entendemos que a isenção da multa não é aplicável ao questionamento encaminhado.

O inciso I do artigo 23 da lei do inquilinato estabelece que o locatário é obrigado a “ pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato”.

Como houve o envio de notificação informando o desinteresse na manutenção/renovação do contrato de locação e a inquilino permaneceu omissa e silente, seria o caso de ajuizamento de ação judicial com vistas a reaver o imóvel.

A lei do inquilinato não estabelece valor máximo ou mínimo da multa em razão de infração contratual e nem parâmetro para a sua cobrança, sendo livre a sua convenção.

Ressaltando que, a multa a ser aplicada deverá ser proporcional sob pena de ser reduzida por determinação judicial;

“Art. 4º da Lei do Inquilinato- Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Paragrafo Único – O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”
A maioria dos contratos de locação estabelecem, como praxe, o valor correspondente a 3 (três) aluguéis vigentes à época da infração.

Na maioria dos contratos de locação, são estabelecidos dois tipos de penalidades ao locatário: uma pena convencional, tida como moratória, para os casos de mora ou inadimplemento quanto aos alugueres, e outra, tida como multa compensatória, para os casos em que são descumpridas as demais cláusulas contratuais.

A doutrina classifica a cláusula penal como sendo um “pacto acessório pelo qual as próprias partes contraentes estipulam, de antemão, pena pecuniária ou não contra a parte infringente da obrigação, como conseqüência de sua inexecução culposa ou de seu retardamento, fixando, assim, o valor das perdas e danos e garantindo o exato cumprimento da obrigação principal” (in Maria Helena Diniz, Código Civil Anotado, Saraiva, 1996, art. 916, p. 679).

Assim, dado o caráter acessório da multa em relação à locação e a vedação da vinculação do aluguel ao salário mínimo, entendemos que a cláusula que prevê a fixação da multa com parâmetro no salário mínimo vigente pode ser objeto de impugnação judicial pelo inquilino.

O contrato de locação pode ser realizado, mediante ajuste verbal ou escrito.

A orientação é de que todo contrato deva ser realizado mediante a sua respectiva formalização, não sendo recomendável que ocorra de forma verbal.
O artigo 47 da Lei do Inquilinato determina que o imóvel pode ser retomado no contrato de locação verbal quando houver a vigência ininterrupta da locação por mais de cinco anos, confira-se:
“ Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com o prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.”
Neste caso, como inexiste contrato, é de suma importância que a senhora detenha todos os comprovantes de pagamentos realizados pelo inquilino, em especial, a fim de comprovar que ele reside no imóvel, de forma ininterrupta, há mais de cinco anos.
Desse modo, orientamos que a senhora busque o auxílio de um advogado para que o mesmo possa providenciar o ajuizamento da ação de despejo cabível.

O imóvel deve ser restituído no mesmo estado em que foi locado, descontado o desgaste por utilização normal. É muito importante que na hora de locar tanto o locador quanto locatário redijam um laudo de vistoria que descreva o estado geral. A restituição deve basear-se nesse laudo.
A pintura normalmente é devida.

De acordo com o artigo 3º, III, da Lei 9.099/95, compete ao Juizado Especial Cível julgar “ações de despejo para uso próprio”, cujo valor da causa limitar-se a 40 salários mínimos, excluindo-se, portanto, as ações de despejo por falta de pagamento, uma vez que estas têm procedimento especial próprio previsto na Lei 8.245/91.

Nesse sentido, segue decisão judicial:

“JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA.

1. De conformidade com o inciso III, do artigo 3º, da Lei nº 9.099/95, o Juizado Especial Cível só tem competência para processar e julgar ação de despejo para uso próprio.

2. Falece de competência ao Juizado Especial Cível para processar e julgar ação de despejo por falta de pagamento.

3. Trata-se de competência absoluta “ratione materiae”, que compete ao tribunal declarar de ofício.

4. Recurso conhecido e improvido. Honorários fixados em R$100,00 (cem reais) que ficam suspensos em razão do benefício da justiça gratuita. Dispensados o relatório e o voto, conforme o previsto no art. 46, da Lei nº 9.099/95’.
(Acórdão n.594873, 20100810036349ACJ, Relator: JOÃO FISCHER, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 05/06/2012, Publicado no DJE: 15/06/2012. Pág.: 253)

A Lei 12.112/2009, que alterou o disposto na Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), incluiu nas hipóteses de despejo liminar, mediante caução, no valor equivalente a três meses de aluguel, os seguintes casos:

a) Havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

b) O término do prazo notificatório previsto no parágrafo único, do artigo 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

c) O término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

d) A falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Observe-se que a nova lei incluiu a possibilidade de despejo liminar no caso de inadimplência do Locatário.

Dessa forma, a forma mais ágil será o ajuizamento de ação de despejo, com pedido de liminar, a fim de que a apreciação do pedido de “desocupação do imóvel” ocorra de forma imediata, devendo aludida ação ser distribuída no foro previsto no contrato de locação.