De acordo com o artigo 3º, III, da Lei 9.099/95, compete ao Juizado Especial Cível julgar “ações de despejo para uso próprio”, cujo valor da causa limitar-se a 40 salários mínimos, excluindo-se, portanto, as ações de despejo por falta de pagamento, uma vez que estas têm procedimento especial próprio previsto na Lei 8.245/91.

Nesse sentido, segue decisão judicial:

“JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA.

1. De conformidade com o inciso III, do artigo 3º, da Lei nº 9.099/95, o Juizado Especial Cível só tem competência para processar e julgar ação de despejo para uso próprio.

2. Falece de competência ao Juizado Especial Cível para processar e julgar ação de despejo por falta de pagamento.

3. Trata-se de competência absoluta “ratione materiae”, que compete ao tribunal declarar de ofício.

4. Recurso conhecido e improvido. Honorários fixados em R$100,00 (cem reais) que ficam suspensos em razão do benefício da justiça gratuita. Dispensados o relatório e o voto, conforme o previsto no art. 46, da Lei nº 9.099/95’.
(Acórdão n.594873, 20100810036349ACJ, Relator: JOÃO FISCHER, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 05/06/2012, Publicado no DJE: 15/06/2012. Pág.: 253)

A Lei 12.112/2009, que alterou o disposto na Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), incluiu nas hipóteses de despejo liminar, mediante caução, no valor equivalente a três meses de aluguel, os seguintes casos:

a) Havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

b) O término do prazo notificatório previsto no parágrafo único, do artigo 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

c) O término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

d) A falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Observe-se que a nova lei incluiu a possibilidade de despejo liminar no caso de inadimplência do Locatário.

Dessa forma, a forma mais ágil será o ajuizamento de ação de despejo, com pedido de liminar, a fim de que a apreciação do pedido de “desocupação do imóvel” ocorra de forma imediata, devendo aludida ação ser distribuída no foro previsto no contrato de locação.