De acordo com o artigo 46 da Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Assim, nem pagando a multa contratual pode o locador retomar o imóvel antes do termo final do prazo, a não ser que o inquilino cometa infração legal ou contratual, ou atrase o pagamento do aluguel ou demais encargos.
O locador não pode retomar o imóvel no curso do prazo contratual, a não ser em alguns casos previstos em lei.
Importante esclarecer que o inquilino sempre pode desocupar o imóvel antes do término do prazo contratual, mas o contrário não é verdadeiro: o proprietário não pode obrigar o inquilino a desocupar antes do término do prazo contratual. Nem pagando multa. Essa possibilidade é somente do locatário.
Segundo a lei do inquilinato, a retomada do bem para uso próprio prevista no artigo 47, é válida somente para os contratos que tiverem prazo menor que 30 meses.
Para o caso apresentado a resolução do contrato somente seria possível caso houvesse infração contratual por parte do inquilino em decorrência de prática de infração legal ou contratual, ou em decorrência de falta de pagamento do aluguel e demais encargos, hipóteses previstas no art. 9° da referida Lei.
Já que você tem interesse em reaver o imóvel seria preferível fazer um acordo com o locatário.
Com relação ao atraso nos repasses dos aluguéis, salientamos a importância de encaminhamento de notificação extrajudicial, se possível via cartórios, à administradora em questão, relatando a ausência de repasse dos aluguéis no prazo, oferecendo prazo para resposta, ela servirá de prova incontestável de que a administradora tomou conhecimento de sua insatisfação com relação a prestação de serviços e dará oportunidade de manifestação da mesma. Se ainda assim deixar de oferecer resposta, a notificação servirá de embasamento tanto para processo administrativo, quanto para ação judicial caso se faça.