Postagens – Lei do Inquilinato

1 – Você sabia que a Lei do Inquilinato (originalmente de 18 de outubro de 1991) sofreu alterações (em 09 de dezembro de 2009) para tornar mais ágil o despejo do inquilino inadimplente? Confira nossa série de postagens!

Além de outras alterações promovidas, destacam-se aqui aquelas que mais repercutem:

2 – Você sabia que a multa aplicada nos casos de devolução do imóvel pelo locatário, antes de findo o prazo do contrato de locação, deverá ser proporcional ao tempo do contrato já cumprido? Ou seja: se a multa estabelecida em contrato for correspondente à três aluguéis, e o locatário cumpriu metade do contrato, este deverá pagar ao locador apenas a metade correspondente aos três aluguéis.

3 – Você sabia que com o término do prazo do contrato de locação, passando a vigir o contrato por prazo indeterminado, poderá o fiador comunicar formalmente o Locador e o Locatário sobre sua desistência em continuar com a fiança? Ficará, entretanto, responsável pela fiança por mais 120 dias, contados da notificação. E nesse prazo deverá o Locatário indicar um novo fiador.

4 – Você sabia que na ação de despejo poderá ser ajuizada uma única ação com o objetivo de se obter o despejo do inquilino e o recebimento os valores devidos, incluindo-se não só o aluguel definitivo ou provisório, assim como qualquer diferença apurada ou outro acessório da locação, como impostos, taxas ou condomínio? Se houver cumulação de pedidos, o locatário será citado para o despejo e o locatário e os fiadores para a cobrança dos aluguéis.

5 – Você sabia que o locatário e os fiadores poderão evitar o despejo se, no prazo de 15 dias, depositarem o valor do débito atualizado, mediante depósito judicial? Se o locatário já tiver utilizado desta faculdade, em um período de 24 meses anteriores, perderá esse direito.

6 – Você sabia que poderá ser ajuizada uma única ação com o objetivo de se obter o despejo do inquilino e o recebimento os valores devidos, incluindo-se não só o aluguel definitivo ou provisório, assim como qualquer diferença apurada ou outro acessório da locação, como impostos, taxas ou condomínio?

Havendo cumulação de pedidos, o locatário será citado para o despejo e o locatário e os fiadores para a cobrança dos aluguéis.

7 – Você sabia que na ação revisional do aluguel, com ampla aplicação em favor de qualquer das partes na locação, “a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% do pedido, quando a ação é proposta pelo locador e nem ser inferior a 80% do aluguel vigente, quando de iniciativa do locatário?

8 – Você sabia que, por força do artigo 71, inciso V, Tornou-se obrigatório o locatário comprovar a idoneidade financeira do fiador, mesmo que seja o mesmo do contrato renovado, no momento da distribuição da ação renovatória?

9 – Você sabia que o artigo 74 da lei do inquilinato prescreve que “Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação”?

PERGUNTAS E RESPOSTAS – LEI DO INQUILINATO

PERGUNTA 01:
Bom dia! Comprei um imóvel sendo que ele estava alugado,o ex dono perguntou se eu queria esperar o contrato vencer,que seria daqui a 5 meses,relatei que tudo bem,quase vencendo o contrato,a imobiliária me ligou 120 dias antes perguntando se eu tinha o interesse de renovar,relatei que não,eles me informaram que estria enviando a carta p o inquilino, então esse prazo venceu,se quer o pessoal da imobiliária sobre me explicar sobre a quebra de contrato que seria referente a 3 alugueis,a advogada os enviou mais uma carta pedindo a desocupação de 30 dias,estou precisando do imóvel e o inquilino disse que ira precisar de mais alguns dias e agora o que fazer?
RESPOSTA= Como houve o envio de notificação informando o desinteresse na manutenção/renovação do contrato de locação e a inquilino permaneceu omissa e silente, seria o caso de ajuizamento de ação judicial com vistas a reaver o imóvel.

PERGUNTA 02:
Em que lei esta escrito que o inquilino tem 5 dias para efetuar o pagamento do aluguel apos o vencimento? È verídico isso?
RESPOSTA= O inciso I do artigo 23 da lei do inquilinato estabelece que o locatário é obrigado a “ pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato”.

PERGUNTA 03:
O parágrafo único do Art. 4 da lei do inquilinato estabelece que em caso de transferência pelo empregador de LOCALIDADE o locatário é dispensado da multa e deve notificar por escrito com trinta dias de antecedência. A Pergunta: no caso do Distrito Federal, no qual o município único é Brasília, se moro em Planaltina-DF e sou transferido para o Plano Piloto, esse parágrafo se aplica?
RESPOSTA= O parágrafo único do artigo 4º da lei do inquilinato determina que o locatário pode devolver o imóvel locado, pagando a multa pactuada, salvo se :
“a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”

Entendemos que a multa neste caso não deve ser afastada, já que o senhor reside no Distrito Federal, que é composto de regiões administrativas, dentre as quais fazem parte Brasília e Planaltina.
Desse modo, entendemos que a isenção da multa não é aplicável ao questionamento encaminhado.

PERGUNTA 04:
Gostaria de saber se existe por lei um limite de idade para se fazer um contrato de locação. É que já tenho 76 anos e me informaram que não poderia mais fazer esse contrato. Obrigada
RESPOSTA= Não há lei que utilize a limitação da idade para impedir o idoso de entabular contrato de locação.
Há que recordar que o artigo 230 da Constituição determina que “a família, a sociedade e o Estado têm o dever de amparar as pessoas idosas, assegurando sua participação na comunidade, defendendo sua dignidade e bem-estar e garantindo-lhes o direito à vida.”
Nesse sentido, citamos precedente jurisprudencial que se assemelha ao caso:
“CIVIL. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. LEI N. 10.188/2001. REQUISITOS. LIMITE DE IDADE. INEXISTÊNCIA. ILEGALIDADE DA RECUSA DE ASSINATURA DO CONTRATO POR CONTAR, O PRETENDENTE, COM 65 ANOS DE IDADE.10.188
1. Na hipótese, o impetrante, selecionado como beneficiário para a celebração de contrato de arrendamento residencial, não pôde assinar o contrato porque, ao apresentar a documentação respectiva, foi constatado que tinha 65 anos de idade, o que, somado aos 15 anos do financiamento, ultrapassaria o teto de 80 anos para a cobertura securitária.
2. Inexistindo na Lei n. 10.188/2001, que instituiu o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), “para atendimento exclusivo da necessidade de moradia da população de baixa renda”, exigência quanto ao limite etário para participar do programa, ilegal se afigura a recusa em exame.
3. Sentença confirmada.
4. Remessa oficial desprovida.  (1014 MA 2002.37.00.001014-0, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, Data de Julgamento: 03/03/2008, SEXTA TURMA, Data de Publicação: 12/01/2009 e-DJF1 p.35)

PERGUNTA 05:
Moro num imóvel a 7 anos e em janeiro teve o reajuste,  aceitei numa boa e agora a casa deu problema de vazamento arrumamos um encanador ai fomos pedir o valor do concerto, ela deu mas, pediu a casa disse que vai fechar para reformar quanto tempo tenho para desocupar o imóvel
RESPOSTA= Estando o contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, ou seja, após o término da vigência sem renovação, o prazo para desocupação é de trinta dias a contar da comunicação formal do locador.

PERGUNTA 06:
Ola, a exemplo do SECOVI-GO, vocês pretende realizar concurso para eleger o sindico (administrador de condomínios) do ano?
RESPOSTA= Informamos que o SECOVI-DF não representa os condomínios, que está a cargo do Sindicondomínios do DF.

PERGUNTA 07:
Boa Tarde. Tenho um imóvel alugado pra o Sr. que mora a mais de cinco anos. Devido há alguns cuidados do imóvel como: limpeza, mau cheiro e falta de higiene eu pedi o imóvel a mais ou menos 2 anos mas ele nunca muda. Já ate descontou o mês de aluguel que ele tinha o que devo fazer meu imóvel horrível de sujeira e infelizmente tem um problema eu não tenho contrato feito, por favor, me ajude.
RESPOSTA= O contrato de locação pode ser realizado, mediante ajuste verbal ou escrito.
A orientação é de que todo contrato deva ser realizado mediante a sua respectiva formalização, não sendo recomendável que ocorra de forma verbal.
O artigo 47 da Lei do Inquilinato determina que o imóvel pode ser retomado no contrato de locação verbal quando houver a vigência ininterrupta da locação por mais de cinco anos, confira-se:
“Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.”
Neste caso, como inexiste contrato, é de suma importância que a senhora detenha todos os comprovantes de pagamentos realizados pelo inquilino, em especial, a fim de comprovar que ele reside no imóvel, de forma ininterrupta, há mais de cinco anos.
Desse modo, orientamos que a senhora busque o auxílio de um advogado para que o mesmo possa providenciar o ajuizamento da ação de despejo cabível.
Sendo o que havia para o momento, permanecemos à inteira disposição.
Atenciosamente.

PERGUNTA 08:
No contrato de locação pode haver estipulação de multa rescisória baseada no salário mínimo? Sei que o reajuste do período locatício, não pode ser calculado por outro meio se não os índices autorizados pelo governo, mas a multa rescisória pode ser feita na condição de tantos salários mínimos?
RESPOSTA= A lei do inquilinato não estabelece valor máximo ou mínimo da multa em razão de infração contratual e nem parâmetro para a sua cobrança, sendo livre a sua convenção.
Ressaltando que, a multa a ser aplicada deverá ser proporcional sob pena de ser reduzida por determinação judicial;
“Art. 4º  da Lei do Inquilinato-   Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Paragrafo Único – O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”
A maioria dos contratos de locação estabelecem, como praxe, o valor correspondente a 3 (três) aluguéis vigentes à época da infração.
Na maioria dos contratos de locação, são estabelecidos dois tipos de penalidades ao locatário: uma pena convencional, tida como moratória, para os casos de mora ou inadimplemento quanto aos alugueres, e outra, tida como multa compensatória, para os casos em que são descumpridas as demais cláusulas contratuais.
A doutrina classifica a cláusula penal como sendo um “pacto acessório pelo qual as próprias partes contraentes estipulam, de antemão, pena pecuniária ou não contra a parte infringente da obrigação, como conseqüência de sua inexecução culposa ou de seu retardamento, fixando, assim, o valor das perdas e danos e garantindo o exato cumprimento da obrigação principal” (in Maria Helena Diniz, Código Civil Anotado, Saraiva, 1996, art. 916, p. 679).
Assim, dado o caráter acessório da multa em relação à locação e avedação da vinculação do aluguel ao salário mínimo, entendemos que a cláusula que prevê a fixação da multa com parâmetro no salário mínimo vigente pode ser objeto de impugnação judicial pelo inquilino.
Sendo o que havia para o momento, permanecemos à inteira disposição.
Atenciosamente.

PERGUNTA 09:
Prezado (a), o dono do imóvel onde eu era inquilino solicitou o que eu deixasse o imóvel em trinta dias, mesmo sendo um excelente pagador nunca atrasando nem um dia sequer em mais de um ano de contrato, assim o fiz, porém, acabo de receber uma cobrança do locador da pintura do apartamento. Essa cobrança é devida?
RESPOSTA= O imóvel deve ser restituído no mesmo estado em que foi locado, descontado o desgaste por utilização normal. É muito importante que na hora de locar tanto o locador quanto locatário redija um laudo de vistoria que descreva o estado geral. A restituição deve basear-se nesse laudo. A pintura normalmente é devida.

PERGUNTA 10:
Quanto é o preço do metro quadrado para aluguel de loja na QE 30 do Guará II?
RESPOSTA= O SECOVI-DF realiza pesquisa por regiões e não por quadras específicas. Os dados estão disponíveis para download no nosso portal www.secovidf.com.br na seção de Boletins de Conjuntura Imobiliária.

PERGUNTA 11:
Aluguei um imóvel que estava com pintura velha e precisando de reforma. Recebi um carência no aluguel do imóvel de 2 meses e fiz as obras necessárias dentre elas a pintura do imóvel. Agora na hora de devolver o imóvel, estou sendo obrigado a entrega-lo com pintura nova, isto é correto?
RESPOSTA= Essa condição deveria ter sido estabelecida através de termo aditivo ou termo de acordo na ocasião. Não tendo sido feito o documento, fica à mercê da interpretação das partes.
Parece-nos razoável que tendo havido abatimento do preço com o propósito de se pintar o imóvel, este seja restituído nas mesmas condições, ou seja, pintado.
Mas nessa situação, as partes devem chegar a um consenso.

PERGUNTA 12:
Estou tendo muitos problemas com a administradora do meu apartamento, estava alugado e nas mãos da imobiliária. O inquilino deixou o apartamento e não consigo receber ou ter qualquer informação com a imobiliária. Qual o lugar correto para fazer uma reclamação contra a imobiliária?
RESPOSTA= Com relação a dúvida suscitada, informamos que a senhora poderá instaurar processo administrativo disciplinar face à administradora contratada junto ao CRECI – DF.

Para isso, deverá entrar em contato com a coordenadoria jurídica do órgão via telefone ou e-mail: [email protected], solicitando formulário para denúncia.

Ao preencher o formulário você deverá narrar os fatos e anexar a ele documentos que comprovem o que está sendo alegado, tais como contrato com a administradora, notificação extrajudicial e etc.

O formulário deverá ser encaminhado, via e-mail ou entregue pessoalmente, em uma das unidades do CRECI – DF, vide endereços e telefones de contato no site http://www.crecidf.gov.br/

Salientamos a importância de encaminhamento de notificação extrajudicial, se possível via cartórios, à administradora em questão, relatando as dificuldades de acesso à informação e a falta de transparência encontradas, oferecendo prazo para resposta.

Tal providência servirá de prova incontestável de que a administradora tomou conhecimento de vossa insatisfação com relação a prestação de serviços e dará oportunidade de manifestação da mesma.

Se ainda assim deixar de oferecer resposta, a notificação servirá de embasamento tanto para processo administrativo, quanto para ação judicial caso se faça necessário.

Nenhuma das ações acima excluem a outra, podem ser tomadas em conjunto ou isoladamente, só destacamos que a primeira providência deverá ser o encaminhamento da notificação extrajudicial.

PERGUNTA 13:
Gostaria de saber qual o valor da comissão de uma Locação “Built To Suit?
RESPOSTA= Nos casos de Built To Suit, ou locação de não administração pela empresa, sempre início a discussão com 3 alugueis.

Contrato com prazo a partir de 3 anos.

Segundo as tabelas e um aluguel por cada ano de contrato.

PERGUNTA 14:
Tenho uma casa alugada para uma escolinha q a 10 anos q paga atrasado, mas paga, porém deve 3 anos de IPTU q somam mais de 15.000 reais. Queria dar ordem de despejo pois gostaria de ocupar eu mesma e acabar com o pesadelo de dívida ativa. Posso fazer sem advogado? Por ser escola tem alguma complicação?
RESPOSTA= De acordo com o artigo 3º, III, da Lei 9.099/95, compete ao Juizado Especial Cível julgar “ações de despejo para uso próprio”, cujo valor da causa limitar-se a 40 salários mínimos, portanto pode-se manejar este tipo de ação sem a necessidade de advogado se a intenção for tão somente a retomada do imóvel para uso próprio.
No entanto, foi relatado que existem débitos de IPTU.
Desse modo, havendo a previsão contratual de que o pagamento do encargo é dever do locatário, se a intenção for também efetuar a cobrança do débito por vias judicias, deve-se manejar ação de despejo por falta de pagamento, a qual possui procedimento especial próprio, previsto na Lei 8.245/91.

PERGUNTA 15:
Estava morando em um imóvel e pagando o aluguel rigorosamente na data a 10 meses, inclusive fiz várias reformas autorizadas pelo proprietário que diz que descontaria em alugueis futuros, e para isso que eu guardasse as notas fiscais, um dia chegou um casal em casa me informando que eram os atuais proprietários e que arremataram o imóvel pelo leilão da caixa econômica federal, provaram isso com documentos e sugeriram que fizéssemos um novo contrato de locação, e fizeram um novo contrato de 3 meses de locação dizendo que não me preocupasse que não precisavam do imóvel e que era só para formalizar a locação, faltando 30 dias para o termino dos 3 meses do contrato me pediram o imóvel me dando 15 dias para desocupar o imóvel. Pergunta: tenho algum direito para permanecer no imóvel? realmente existe a tal lei do inquilinato que não existe contratos de locação inferiores a 30 meses, e que feito isso, ele se prorroga automaticamente por 5 anos? me ajudem por favor estou perdido e sem orientação e tenho que sair do imóvel com minha família até 07/05/13 e não temos para aonde ir.
RESPOSTA= Estando o imóvel ocupado por terceiros, tal como no presente caso, com fundamento em contrato de locação, caso haja aquisição da propriedade pela arrematação em hasta pública, o arrematante deverá pleitear, por meio de ação própria, a posse direta sobre quem detém o imóvel.

PERGUNTA 16:
Fiquei desempregada já faz 4 meses e não consigo pagar meu aluguel e a proprietária solicitou ordem de despejo, não assinei contrato algum, quanto tempo tenho para sair?
RESPOSTA= Haver ou não contrato de locação não altera o direito do locador de solicitar o despejo em caso de inadimplência. A ação pode ser proposta já no dia seguinte ao atraso e V. Sa. será citada com o prazo de 15 dias para efetuar o pagamento do débito. Não o fazendo o Juiz emitirá mandato de despejo em 30 dias.

PERGUNTA 17:
Comprei um apartamento em 2001 de uma imobiliária em Joinville SC, com 6.000,00 e 156 parcelas de 247,48. Sempre paguei em dia, agora quero quitar o imóvel mediante a escritura, mas o proprietário alega que não pode fornecer pois não estar em dia com a UNIÃO. Que devo fazer?
RESPOSTA= Servimo-nos do presente para orientar que a senhora providencie o envio de notificação extrajudicial à imobiliária, a fim de se documentar e resguardar os direitos envolvidos.
Para tanto, orientamos que a senhora busque auxílio de um advogado que deverá providenciar a elaboração de notificação estipulando prazos e obrigações para que a imobiliária possa cumprir, sob pena de ajuizamento de acionamento de ação judicial em desfavor da empresa.

PERGUNTA 18:
Meu inquilino não pagou nenhum aluguel desde a assinatura de contrato, porém, já entrei com o processo de despejo e esta, já está protocolado no fórum regional da Penha. Por motivos de despesas de condomínio e outros, tenho a máxima urgência de desocupação do imóvel. A pergunta é: Em quanto tempo o processo fica no Fórum até que o juiz emita o despejo?
RESPOSTA= A ação de despejo por inadimplência poderá vir acompanhada de pedido liminar.
Neste caso, como já está tramitando ação judicial é necessário se verificar a atual situação do processo para se compreender o estado em que se encontram os autos.
Desse modo, orientamos que o senhor verifique com o advogado responsável pelo caso qual é o atual andamento do processo.

PERGUNTA 19:
Eu moro com minha avó e sempre mantivemos os pagamentos em dia. Ao entrar na casa foi feita uma maquiagem pelo proprietário e os problemas a serem resolvidos voltaram piores em 1 mês e ao longo de 8 anos nunca obtivemos resposta da locatária através da imobiliária e agora o proprietário propôs um novo contrato que aceitamos mas logo em seguida ele mudou de ideia e quer o imóvel para sua filha morar e quer que a gente saia imediatamente do imóvel e enquanto estivermos na casa ele pretende fazer a tal reforma que na qual nos negligenciou por 8 anos. Quais meus deveres e quais meus direitos?
RESPOSTA= O artigo 46 da Lei do Inquilinato determina que findo o prazo ajustado no contrato de locação, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. 
Desse modo, a lei permite a possibilidade da chamada denúncia vazia, que consiste na faculdade do locador de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel. Assim, as locações contratadas dessa forma, ou seja, com prazo igual ou superior a 30 meses podem ser objeto de despejo para retomada, logo após o vencimento do contrato, sem que haja qualquer motivo para o pedido.

PERGUNTA 20:
Qual o valor do metro quadrado de um imóvel no Núcleo Bandeirante no setor Metropolitana de 444m² que só tem o terreno vazado?
RESPOSTA= O nosso sindicato levanta os valores de imóveis em oferta no DF onde haja amostragem significativa e os disponibiliza no Boletim de Conjuntura Imobiliária, disponível em nosso portal: www.secovidf.com.br.
Para uma avaliação precisa, sugerimos que contrate os serviços de uma empresa imobiliária que atue na sua região.

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